建築設備定期検査は、労働基準法によって定められた法的検査です。
国民の生命、健康及び財産の保護を目的とした検査であり、建築物の管理者には、専門家による検査と定期的な報告が義務付けられています。
今回はそんな建築設備定期検査の概要から特定建築物定期調査との違い、費用や周期、調査項目について紹介します。
建築設備定期検査とは？
建築設備定期検査とは、建築基準法第12条第3項で定められた、建築設備の法定点検です。
具体的には、マンションやビル、商業施設など、多くの人々が利用する建物に備わっている建築設備が、万が一の時に正しく作動するために実施する検査です。
また、定期検査とあるように、国や特定行政庁によって定期的な実施が義務づけられています。
建築設備定期検査を行うことで、建物の老朽化や設備の不備に早期で気づき、事故や災害を未然に防げます。
建築設備定期検査と特定建築物定期調査の違い
建築設備定期検査は、同じ建築基準法の第12条で制定されている「特定建築物定期調査」と名称が似ていることから、混同されやすい検査です。
それぞれの違いは、検査・調査の対象にあります。
建築設備定期検査：建物の設備が対象（給排水設備・換気設備など）
特定建築物定期調査：建物そのものが対象（敷地・外壁・床・天井・屋上・避難施設等）
建築設備定期検査は、建物に備わっている設備が対象です。
検査項目は、給排水設備・換気設備・非常用照明装置・排煙設備の4つです。
一方で、特定建築物定期調査は、建物そのものを対象に調査します。
建物の内部（床・内壁・天井など）だけでなく、外壁や敷地も調査対象です。
建築設備定期検査と特定建築物定期調査では、検査・調査対象が異なることを覚えておきましょう。
建築設備定期検査報告書とは？
建築設備定期検査報告書とは、検査会社が建築設備定期検査の実施後に、県及び特定行政庁に提出する報告書です。
建築設備定期検査報告書には、主に以下を記載します。
- 建物の管理者・所有者の情報
- 検査者の情報
- 各設備の検査結果・不具合状況
簡潔に書きましたが、検査項目は各設備ごとに細かく定められています。
気になる方は、県又は特定行政庁のホームページに所定の様式（フォーマット）があるので、ダウンロードして見てみてください。
また、検査会社は、建築設備定期検査を終えると、およそ2週間程で報告書を作成します。
完成した報告書は管理者又は所有者に送られるので、中身を確認し、すみやかに検査会社に返送しましょう。
報告書は一定期間のうちに提出しなければならないと決まっているからです。
例えば、東京都の場合、検査日から3ヶ月の間に提出しなければなりません。
さらに、検査日から3ヶ月超過すると、報告書は無効となり、再検査を実施しなければなりません。
検査会社から追加料金を求められる恐れもあるので、注意しましょう。
提出の許可がおりましたら、まちづくりセンター・日本建築設備、昇降機センターで受付を致します。
その後、役所から報告書が副本として戻ってくるのは2ヶ月～5ヶ月程かかります。
建築設備定期検査の4つの検査項目・対象設備
建築設備定期検査は、以下の4つの設備が対象です。
- 給排水設備
- 換気設備
- 非常照明装置
- 排煙設備
それぞれの検査内容を紹介します。
給排水設備
給排水設備は、建物に水を供給・排出するために必要な設備で、以下の2つの設備の総称です。
- 給水設備：水道管から建物に水を供給する設備
- 排水設備：建物で使用した水を下水道に排出する設備
給排水設備の検査では、この2つの設備を検査します。
検査内容は、以下のとおりです。
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設備 |
検査内容 |
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給水設備 |
・受水槽・高架水槽・加圧給水配管の設置場所は適正か ・運転に異常はないか ・腐食や漏れはないか |
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排水設備 |
・汚水槽・排水管等の設置場所は適正か ・運転に異常はないか ・腐食や漏れはないか |
それぞれの設備の運転に異常はないかはもちろん、各装置の設置場所が適正かまで、細かく検査します。
もし検査に漏れがあり設備の異常を見逃してしまうと、建物利用者が汚染された水を口にしてしまう恐れがあります。
建物利用者が生活に欠かせない水を不自由なく使用するために、給排水設備の検査は非常に大切です。
換気設備
換気設備とは、室内の空気を入れ換えるための設備で、原則として全ての建物に設置が義務づけられています。
そして、換気設備は、以下の2つの設備から構成されます。
- 給気設備：屋外から綺麗な空気を室内に取り入れる設備
- 排気設備：室内の空気を屋外に排出する設備
換気設備の検査では、この2つの設備を検査します。
検査内容は、以下のとおりです。
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設備 |
検査場所 |
検査内容 |
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給気設備 |
・無窓居室 ・火気使用室 ・居室等 ・防火ダンパー |
・給気口の設置場所は適正か ・運転に異常はないか ・換気量の測定 |
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排気設備 |
・給気口の設置場所は適正か ・ダクトの詰まり、フィルターの故障はないか ・換気扇や換気フード等の運転に異常はないか ・風道の材質は適正か ・換気量の測定（CO2濃度測定で代替可） |
室内では、利用状況によって粉じんや有害ガス、臭気などが発生しますが、換気することで汚染物の濃度を下げられます。
設備の運転に異常が生じていた場合、人体に有害な一酸化炭素が換気されず、人命に関わる事態に陥る可能性もあります。
また、臭気が室内に残ったままだと、快適に利用はできないでしょう。
建物利用者の安全で快適な暮らしと命を守るためにも、換気設備の検査は大切です。
非常照明装置
非常照明装置は、地震や火災などの災害で停電した際に臨時で点灯する照明装置です。
延べ床面積が1000㎡以上、または3階立て以上で延べ面積500㎡を超える建物などに設置されています。
その非常照明装置の種類と検査内容は、以下のとおりです。
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設備 |
種類 |
検査内容 |
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非常照明装置 |
・蓄電池（電池内蔵型・電源別置型・発電機併設型） ・器具（露出型・下面開放型・簡易密閉型） ・光源（直管蛍光ランプ・コンパクト蛍光ランプ・LED） ・点灯形態（専用型・併用形・組込形） |
・各装置の設置場所は適正か ・停電時に正常に動作するか ・十分な明るさが確保できているか ・装置の周りに障害物はないか ・配線状況は適正か ・充電状況 |
このように、非常照明装置と一口に言っても、種類はさまざまです。
非常照明装置の検査では、建物に備わっている多くの装置の動作や設置状況、照度を確認します。
そして、災害時に正常に非常用照明が点灯することで、建物利用者が落ち着いて避難できます。
もしもの時に建物利用者が安全に避難できるように、非常照明装置の検査は重要です。
排煙設備
排煙設備は、火災などで発生した煙を屋外に排出するための設備です。
特殊建築物でなくても3階以上で延べ床面積500㎡を超える建物には、排煙設備の設置が必須とされています。
また、排煙設備は大きく以下の2つに分けられます。
- 自動排煙設備：自然に煙を屋外に排出する設備
- 機械排煙設備：機械の力で強制的に煙を屋外に排出する設備
それぞれの検査内容は、以下のとおりです。
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設備 |
検査内容 |
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自動排煙設備 （外壁に面した窓） |
・問題なく開閉するか ・設置場所は適正か ・錆や腐食はないか ・周辺に開閉の妨げとなる障害物はないか |
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機械排煙設備 |
・設置場所、設備は適正か ・排煙口は問題なく開閉するか ・運転に異常はないか ・排気風量は適正か |
火災で木材やプラスチック建材が燃えると一酸化炭素が発生します。
建物利用者が一酸化炭素中毒になり亡くなられたケースをニュース等で耳にしたことのある方は多いでしょう。
排煙設備が正常に起動すれば、このような事態を未然に防げます。
建築設備定期検査が可能な資格者
建築設備定期検査が可能な資格者は、以下のとおりです。
- 一級建築士
- 二級建築士
- 建築設備検査員
建築設備定期検査は、誰もが行えるわけではありません。
専門的な知識と技術が必要なため、上記の資格者のみが行えます。
これらの資格を有する検査員が検査を行い、特定行政庁に定期報告を行います。
そして、建物の管理者は、決まった周期で定期報告が必要です。
資格者が所属している検査会社に依頼して、必ず検査を行いましょう。
建築設備定期検査の流れ
建物設備定期検査の流れは、以下のとおりです。
- 検査通知書が届く
- 検査会社を選ぶ
- 検査会社に書類を提出する
- 検査を行う
- 報告書を作成・提出する
ひとつずつ紹介します。
定期報告が必要な建物の管理者は、よく覚えておきましょう。
検査通知書が届く
建築設備定期検査の時期が来ると、建物の管理者または所有者の元へ特定行政庁から検査通知書が届きます。
特定行政庁から「検査を行うように」という通知なので、無視せずに検査の準備を始めましょう。
注意点として、特定行政庁によって通知書が届かない場合があります。
通知書が届かなくても報告義務はあるので、検査時期をしっかりと把握しておきましょう。
検査会社を選ぶ
検査通知書が届いたら、依頼する検査会社を選びましょう。
建築設備定期検査が初めてで、付き合いのある検査会社がない方は、以下のポイントで検査会社の選択をおすすめします。
- 経験と実績のある会社を選ぶ
- 社歴が長く、従業員数が多い会社を選ぶ
- 複数社から見積もりを取る
検査を適切に実施してもらうには、経験と実績のある会社の選定が必要です。
経験がある会社であれば、トラブルに巻き込まれることもないでしょう。
また、社歴や従業員数も会社選びのポイントです。
「検査を依頼したけど途中で連絡が取れなくなった、廃業した」といったケースも少なくありません。
そして、検査会社を選ぶ際には、複数社から見積もりを取りましょう。
複数社から見積もりを取ることで、費用相場やサービス内容など、その会社の特徴を知ることができ、今後の参考になります。
検査会社に書類を提出する
検査会社が決まったら、次に検査会社に書類を提出しましょう。
検査が初回の場合、建物と管理者・所有者の情報を報告書に記載するために、以下の書類が必要となります。
- 確認済証
- 検査済証
- 建築平面図
- 設備図面（非常照明、換気設備、給排水設備、機械排煙設備）
- 面積記載図
また、2回目以降の検査の場合は、一度報告書を特定行政庁に提出している状態なので、用意するのは以下の書類だけで問題ありません。
- 前回の報告書
- 建築平面図
ただ、前回の報告書提出後に、設備に異常が生じた場合は、設備図面も併せて提出しましょう。
必要な書類は検査会社に確認すれば教えてもらえるので、わからないことがあれば確認すると良いでしょう。
検査を行う
書類の提出が終わったら、検査が始まります。
検査は検査会社が全て行うので、建物の管理者・所有者が行うことはありませんが、検査会社から設備に関する確認の連絡が入ることがあるので、その時には事実を伝えましょう。
虚偽の報告書の提出は、罰則が課せられる可能性があります。
報告書を作成・提出する
検査が終わったら、検査会社が報告書を作成します。
完成した報告書は管理者・所有者に送られるので、無効にならないように中身を確認して押印し、すみやかに検査会社に返送しましょう。
建築設備定期検査の費用相場
建築設備定期検査は、建設会社、設計会社、管理会社など、いろいろな業態の会社が行うため、検査会社によって費用は異なります。
下記はひとつの基準として、参考にしてみてください。
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延べ床面積 |
共同住宅（マンション） |
その他 |
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〜1,000㎡ |
30,000円 |
30,000円 |
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1,000㎡〜2,000㎡ |
30,000円 |
35,000円 |
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2,000㎡〜3,000㎡ |
35,000円 |
40,000円 |
また、建築設備定期検査の費用は、以下の5つで構成されます。
- 検査費
- 報告書作成費
- 提出代行費
- センター手数料
- その他
相見積もりを取る際に、それぞれの項目に注目することで、その会社の特徴がわかります。
ネゴ交渉にも役立つでしょう。
建築設備定期検査の周期は？
建築設備定期検査の周期は、特定行政庁によって異なりますが、1年に1度のケースがほとんどです。
1年に1度の場合、前年の報告日の翌日から起算して1年経過する日までに定期検査の実施と報告が必要です。
例えば、前年の10月1日に報告した場合、10月1日までに定期報告が必要となります。
また、設備によっては、3年間かけて検査する場合もあるので、建築設備定期検査の周期は特定行政庁に確認しましょう。
建築設備定期検査が初回免除となるケース
このように、建築設備定期検査は特定行政庁によって報告年度が定められていますが、例外として、初回の検査が免除になるケースがあります。
それは、建物が新築で検査済証の交付を受けている場合です。
竣工の時点で検査が完了しているため、1年に1度の定期報告が義務づけられている地域でも、初回の検査は必要ありません。
ただ、初回が免除されただけなので、検査済証の交付から起算して2年を経過する日までに1度の定期報告が必要です。
例えば、令和4年度に新築した建物であれば、令和6年度までに最初の建築設備定期検査を行いましょう。
注意点として、報告時期は特定行政庁によって異なるので、まずは確認をおすすめします。
建築設備定期検査を怠った場合の罰則
建築設備定期検査を怠った場合、罰則を課せられる可能性があります。
罰則について、建築基準法第101条に以下のように記載されています。
【引用】
第101条 「次の各号のいずれかに該当する者は、100万円以下の罰金に処する」二項第12条第1項又は第3項の規定による報告をせず、又は虚偽の報告をした者
前述のとおり、建築設備定期検査の時期になると、特定行政庁から検査通知書が届きます。しかし、それを無視して報告を行わない場合、さらに督促状が届きます。
その後も検査を行わなかった、あるいは虚偽の報告をした場合には、100万円以下の罰金が課せられる可能性があるので、検査は必ず行いましょう。
また、万が一、火災等の事故で設備が正常に作動せずに大事故が起きた場合、罰金だけの処分では済まされません。
人命に関わることであると理解し、検査通知書が届いたらすぐに検査の準備を始めましょう。
建築設備定期検査まとめ
建築設備定期検査を実施することで、万が一の時でも設備が正常に作動し、人命を守れます。
一方で、検査を怠ってしまうと、設備の異変に気づかずに、大事故を招いてしまう恐れがあります。
そのような事態を未然に防ぐためにも、管理者は必ず建築設備定期調検査を実施しましょう。
検査をご希望の方は、プロフェッショナルである「ヒロ総合メンテナンス合同会社」にぜひご相談ください。
